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第一章 中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述 13
第一節(jié) 物流地產(chǎn)的內涵與外延 13
二、 物流地產(chǎn)的概念 13
三、 物流地產(chǎn)的內涵 14
四、 與物流地產(chǎn)相近的幾個產(chǎn)業(yè)14
第二節(jié) 物流地產(chǎn)的價值鏈分析 15
一、 物流地產(chǎn)的價值鏈結構 15
二、 價值鏈的核心能力分析 16
第三節(jié) 物流地產(chǎn)項目的盈利來源分析 20
一、 物流地產(chǎn)開發(fā)的盈利來源 20
二、 物流地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式20
三、 物流地產(chǎn)項目投資回報分析 22
第二章 中國物流地產(chǎn)項目投資與運營現(xiàn)狀分析 24
第一節(jié) 中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 24
一、 物流地產(chǎn)行業(yè)特征分析 24
二、 物流地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 26
三、 物流地產(chǎn)發(fā)展問題與解決策略 30
第二節(jié) 中國倉儲物業(yè)項目開發(fā)建設分析 34
一、 倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資分析 34
二、 全國倉庫供需總體情況 35
三、 倉儲物業(yè)開發(fā)規(guī)模分析 36
四、 高質量倉庫物業(yè)供需狀況分析 36
五、 倉儲物業(yè)租金分析 37
第三節(jié) 中國物流園區(qū)的開發(fā)與運營分析 38
一、 物流園區(qū)建設的必要性分析 38
二、 物流園區(qū)的開發(fā)投資的特點 39
三、 物流園區(qū)的建設規(guī)模與結構 40
四、 中國物流園區(qū)運營效益分析 44
五、 中國物流園區(qū)發(fā)展存在的問題分析 49
第三章 中國物流地產(chǎn)項目開發(fā)、運營模式分析 54
第一節(jié) 物流地產(chǎn)開發(fā)、建設模式分析 54
一、 物流地產(chǎn)的開發(fā)模式 54
二、 物流地產(chǎn)建設新模式--BLT模式 55
第二節(jié) 物流地產(chǎn)運營模式與選擇策略 63
一、 物流地產(chǎn)的運營模式 63
二、 物流地產(chǎn)運營模式選擇的標準 67
三、 物流地產(chǎn)運營模式的選擇策略 69
第三節(jié) 物流地產(chǎn)項目運營案例分析--南京王家灣物流中心 70
一、 南京王家灣物流中心位置與設施 70
二、 南京王家灣物流中心投資主體與規(guī)模 71
三、 南京王家灣物流中心經(jīng)營管理變革歷程 71
四、 南京王家灣物流中心的運作方式 72
第四章 中國物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設需求分析 75
第一節(jié) 國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 75
一、 物流業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用 75
二、 中國物流行業(yè)運行狀況分析 76
三、 中國物流行業(yè)發(fā)展前景預測86
第二節(jié) 中國倉儲業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 87
一、 倉儲業(yè)總體經(jīng)營情況 87
二、 倉儲業(yè)發(fā)展特點分析 88
三、 倉儲業(yè)增加值分析 89
四、 倉儲保管費用分析 90
五、 保稅倉儲業(yè)經(jīng)營情況 91
六、 倉儲業(yè)發(fā)展前景預測 94
第三節(jié) 物流市場需求驅動因素分析 95
一、電子商務拉動商貿物流快速發(fā)展 95
二、 城鎮(zhèn)化進程帶動城市配送物流需求 96
三、 制造業(yè)物流環(huán)節(jié)外包推動物流需求 97
四、 結構轉型及產(chǎn)業(yè)轉移帶動物流需求 106
第五章 領域物流地產(chǎn)項目建設需求分析 108
第一節(jié) 工業(yè)品物流市場前景分析 108
一、 工業(yè)品物流市場需求概況 108
二、鋼鐵物流市場需求分析 109
三、汽車物流市場前景分析 119
四、 汽車物流園區(qū)最新發(fā)展動向 121
五、醫(yī)流市場前景分析 124
六、 煤炭物流市場前景分析 129
七、煙草物流市場前景分析 135
第二節(jié) 商貿物流市場前景分析 147
一、 商貿業(yè)運行態(tài)勢分析 147
二、 商貿物流行業(yè)發(fā)展概況 148
三、 商貿物流發(fā)展前景展望 159
四、 商務物流設施建設現(xiàn)狀 160
第三節(jié)農(nóng)業(yè)物流市場前景分析 162
一、 農(nóng)產(chǎn)品物流總額分析 162
二、 糧食行業(yè)發(fā)展概況分析 163
三、 糧食物流發(fā)展分析 168
四、 糧食物流運作模式分析 171
五、 糧食物流發(fā)展前景 176
六、 農(nóng)業(yè)物流園區(qū)建設動態(tài) 179
第六章 中國物流地產(chǎn)區(qū)域市場拓展機會分析 182
第一節(jié) 環(huán)渤海地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 182
一、北京市物流地產(chǎn)投資機會分析 182
二、天津市物流地產(chǎn)投資機會分析 186
三、 青島市物流地產(chǎn)投資機會分析 188
四、 大連市物流地產(chǎn)投資機會分析 188
第二節(jié) 長三角地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 188
一、上海市物流地產(chǎn)投資機會分析 188
二、 杭州市物流地產(chǎn)投資機會分析 197
三、 寧波物流地產(chǎn)投資機會分析 198
四、 南京物流地產(chǎn)投資機會分析 199
第三節(jié) 珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 199
一、 廣州市物流地產(chǎn)投資機會分析 199
二、 深圳市物流地產(chǎn)投資機會分析 202
三、 珠海市物流地產(chǎn)投資機會分析 204
第四節(jié) 中西部地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 205
一、 武漢市物流地產(chǎn)投資機會分析 205
二、 長沙市物流地產(chǎn)投資機會分析 206
三、 成都市物流地產(chǎn)投資機會分析 207
四、重慶市物流地產(chǎn)投資機會分析 208
第七章 中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭現(xiàn)狀與競爭策略 210
第一節(jié) 中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 210
一、 市場格局分析 210
二、 區(qū)域格局分析 211
第二節(jié) 中國物流地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析 213
一、 優(yōu)勢（Strengths） 213
二、 劣勢（Weaknesses） 214
三、 機會（Opportunitie） 214
四、 威脅（Threats） 215
第三節(jié) 物流地產(chǎn)投資商的競爭力提升戰(zhàn)略--基于普洛斯的經(jīng)驗 215
一、 物流地產(chǎn)投資商的競爭戰(zhàn)略 216
二、 物流地產(chǎn)項目營銷策略 218
第八章 各類企業(yè)對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營分析 222
第一節(jié) 國際物流地產(chǎn)商物流地產(chǎn)開發(fā)運營分析 222
一、 普洛斯（Prologis） 222
二、 嘉民集團 227
三、 維龍（Vailog）地產(chǎn) 231
四、 麥格理集團 232
五、 新加坡騰飛集團 235
六、 新加坡豐樹物流信托管理有限公司 237
七、 安博置業(yè)（AMB） 240
第二節(jié) 物流地產(chǎn)商對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營分析 241
一、 嘉里建設有限公司 241
二、 中糧地產(chǎn)集團股份有限公司 243
三、 華遠地產(chǎn)股份有限公司 247
四、 綠地集團 249
五、 恒大地產(chǎn) 251
六、 合生創(chuàng)展 256
七、 和記黃埔有限公司 257
八、 金地（集團）股份有限公司 260
九、 上海復地（集團）股份有限公司 261
十、 珠江投資 263
十一、 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 266
十二、 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 269
十三、 南京棲霞建設股份有限公司 271
十四、 西安天朗地產(chǎn)集團有限公司 275
第三節(jié) 物流公司對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營分析 277
一、浙江傳化集團有限公司 277
二、 中國外運股份有限公司 280
三、 寶灣物流控股有限公司 285
四、 華潤物流（集團）有限公司 287
五、 中國遠洋物流有限公司 289
六、 錦程國際物流集團股份有限公司 290
七、 天津振華物流集團有限公司 293
八、 寶供物流企業(yè)集團有限公司 295
九、河南路港綜合 運輸有限公司 298
十、 廣州海元物流有限公司 298
十一、 中海集團物流有限公司 299
十二、 深圳市共速達物流股份有限公司 301
第九章 中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資前景與風險分析 304
第一節(jié) 中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 304
一、 物流行業(yè)支持政策分析 304
二、 經(jīng)濟增長與物流地產(chǎn)開發(fā)需求分析 320
三、 房地產(chǎn)調控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析 336
第二節(jié) 物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析 342
一、 中國物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢分析 342
二、 中國物流地產(chǎn)的市場需求潛力分析 345
第三節(jié) 物流地產(chǎn)項目投資的風險因素 348
一、 拿地風險 348
二、 管理風險 348
三、 招商風險 348
四、 融資風險 349
五、 準入風險 349
六、 人才風險 349
第四節(jié) 物流地產(chǎn)項目運作風險 349
一、 社會環(huán)境風險 349
二、 公共關系風險 349
三、 策略選擇風險 350
四、 系統(tǒng)操作風險 350
五、 市場競爭風險 350
第五節(jié) 物流地產(chǎn)項目風險的管控策略 350
一、 風險管控的幾種策略 350
二、 建立綜合風險管控機制 351
圖表目錄
圖表 1　物流地產(chǎn)價值鏈 16
圖表 2　物流地產(chǎn)企業(yè)的核心能力在價值鏈上的分布（陰影部分） 19
圖表 3　物流園區(qū)開發(fā)的盈利來源 20
圖表 4　2010-2021年倉儲業(yè)營業(yè)收入增速放緩 34
圖表 5　2006-2021年倉儲業(yè)物流增加值增速放緩 35
圖表 6　物流園區(qū)地理位置特點 41
圖表 7　物流園區(qū)吸引企業(yè)入駐的原因 41
圖表 8　物流園區(qū)建設進度 42
圖表 9　物流園區(qū)建設滯后原因 42
圖表 10　2021年底物流園區(qū)建成進度狀況 43
圖表 11　全國物流園區(qū)開發(fā)方式 44
圖表 12　物流園區(qū)的業(yè)務定位 44
圖表 13　全國物流園區(qū)管理模式 45
圖表 14　全國物流園區(qū)主要業(yè)務功能 45
圖表 15　全國物流園區(qū)主要流轉商品 46
圖表 16　全國物流園區(qū)信息化投入 47
圖表 17　全國物流園區(qū)信息系統(tǒng)開發(fā)方式 48
圖表 18　全國物流園區(qū)未來重點工作 48
圖表 19　全國物流園區(qū)稅收情況 49
圖表 20　影響物流園區(qū)贏利水平的主要因素 50
圖表 21　物流園區(qū)土地價格 51
圖表 22　物流園區(qū)倉庫租金價格 51
圖表 23　物流園區(qū)人才資源需求 52
圖表 24　影響物流園區(qū)經(jīng)營的環(huán)境因素 53
圖表 25　BLT與BOT的對比分析 57
圖表 26　BLT模式包含的合同類型及合同主體 59
圖表 27　公共項目BLT模式合同關系圖 60
圖表 28　公共項目BLT運行模式概念框架模型 61
圖表 29　普洛斯通用型物流倉儲設施部分標準 64
圖表 30　普洛斯收購回租模式示意圖 65
圖表 31　2019年-2021年社會物流總額及可比變化情況 77
圖表 32　2021年社會物流總費用構成 78
圖表 33　2018年以來中國沿海散貨運價指數(shù) 79
圖表 34　2015-2021年中國、美國、日本調查企業(yè)銷售物流費用率比較 82
圖表 35　社會物流總額及可比變化情況 84
圖表 36　2021年 社會物流總費用構成情況 85
圖表 37　2019年以來中國干沿海散貨運價指數(shù) 86
圖表 38　2015-2021年倉儲增加值同比增長率 90
圖表 39　2016-2021年 社會物流費用情況 90
圖表 40　重點調查企業(yè)行業(yè)分布情況 97
圖表 41　2011-2021年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)銷售總額增長情況 98
圖表 42　2012-2021年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)貨運量增長情況 99
圖表 43　工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流成本增長情況 100
圖表 44　工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流成本構成情況 100
圖表 45　工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流費用率情況 101
圖表 46　2012-2021年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流費用率情況 102
圖表 47　2012-2021年中外物流費用率情況對比 103
圖表 48　2016-2021年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流外包情況 103
圖表 49　2013-2021年工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)委托代理貨運量占比情況 104
圖表 50　工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)倉儲面積情況 105
圖表 51　工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)運輸設施擁有量 106
圖表 52　2016-2021年中國工業(yè)品物流總額增長分析 108
圖表 53　中國鋼鐵物流行業(yè)發(fā)展階段簡表 109
圖表 54　2014-2021年鋼鐵行業(yè)物流費用率 111
圖表 55　重點鋼鐵企業(yè)銷售總額、貨運量增長情況 112
圖表 56　鋼鐵企業(yè)物流成本增長情況 113
圖表 57　企業(yè)物流成本與主營業(yè)務成本對比情況 114
圖表 58　2021年調查鋼鐵企業(yè)物流成本構成 115
圖表 59　歷年鋼鐵企業(yè)物流外包情況 116
圖表 60　2021年全國重點調查醫(yī)藥企業(yè)物流成本構成 126
圖表 61　2014-2021年中日醫(yī)藥企業(yè)物流費用率比較 127
圖表 62　2010-2021年我國產(chǎn)量增長走勢圖 136
圖表 63　2021年我國產(chǎn)量月度增長統(tǒng)計分析 136
圖表 64　2021年中國行業(yè)產(chǎn)量區(qū)域集中度分析 137
圖表 65　2015-2021年全國單箱結構及增長幅度 138
圖表 66　2021年 產(chǎn)銷存 140
圖表 67　一至五類銷量占行業(yè)總銷量比重 140
圖表 68　2021年一至三類銷量前十五名品牌 141
圖表 69　2021年銷售收入前十五名品牌 142
圖表 71　2021-2026年中國行業(yè)物流總量預測 146
圖表 72　2021-2026年中國行業(yè)物流總量預測 146
圖表 73　2021-2026年中國行業(yè)物流總量增長速度預測 147
圖表 74　2019年以來社會消費品零售總額及同比增速 149
圖表 75　2019年以來生產(chǎn)資料銷售總額及可比增速 149
圖表 76　2019年以來進出口總值及同比增速 150
圖表 77　2014-2021年工業(yè)、批發(fā)零售業(yè)企業(yè)物流成本費用率 151
圖表 78　重點商貿行業(yè)物流費用率比較 152
圖表 79　物流企業(yè)分企業(yè)類型累計實現(xiàn)物流業(yè)務收入占比情況 153
圖表 80　物流企業(yè)分企業(yè)類型累計實現(xiàn)物流業(yè)務利潤占比情況 154
圖表 81　2019年以來中國沿海散煤炭運價指數(shù)走勢變化 155
圖表 82　2019年以來中國沿海散成品油運價指數(shù)走勢變化 156
圖表 83　2021年限額以上單位網(wǎng)上零售額及同比增長 156
圖表 84　2019年以來全國快遞服務企業(yè)業(yè)務量及同比增速 157
圖表 85　2019年以來中國沿海散貨綜合 運價指數(shù)走勢變化 159
圖表 86　2019年-2021年中國物流業(yè)景氣指數(shù)走勢變化 160
圖表 87　各種設備平均使用數(shù)量（截至2020年底） 161
圖表 88　各種業(yè)態(tài)門店平均配送數(shù)量（截至2020年底） 161
圖表 89　各種業(yè)態(tài)門店平均配送半徑和頻率（截至2020年底） 162
圖表 91　2010-2021年農(nóng)產(chǎn)品物流總額及增長率趨勢 163
圖表 92　我國計劃經(jīng)濟時期糧食物流運作模式示意圖 172
圖表 93　我國轉型時期與市場時期糧食物流運作模式示意圖 174
圖表 94　我國現(xiàn)行糧食物流運作模式示意圖 176
圖表 95　2010-2021年糧食產(chǎn)量及增長速度 177
圖表 96　2010-2021年農(nóng)產(chǎn)品物流總額及其增長速度 178
圖表 97　“十四五”期間上海市物流業(yè)發(fā)展的主要預期指標 189
圖表 98　上海物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃空間布局示意圖 194
圖表 99　2014-2021年上海物流用地出讓情況 195
圖表 100　國內物流地產(chǎn)五分天下 210
圖表 101　電子商務自建物流倉儲 211
圖表 102　物流區(qū)域由長三角向中西部推進 212
圖表 103　普洛斯在中國、日本、巴西業(yè)務發(fā)展情況 223
圖表 104　普洛斯在中國、日本、巴西行業(yè)占比情況 223
圖表 105　普洛斯在中國、日本、巴西完工物業(yè)情況 226
圖表 106　2021年嘉民集團財務情況 228
圖表 107　2016-2021年中糧地產(chǎn)集團股份有限公司財務狀況 244
圖表 108　2021年中糧地產(chǎn)集團股份有限公司住宅地產(chǎn)開工計劃 247
圖表 109　2021年上海復地（集團）股份有限公司開發(fā)項目情況 262
圖表 110　2020年榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司營業(yè)收入情況 271
圖表 111　2020年南京棲霞建設股份有限公司主要項目開發(fā)情況 273
圖表 112　2021年南京棲霞建設股份有限公司主要項目開竣工計劃 274
圖表 113　2021年中國外運股份有限公司營業(yè)收入情況 284
圖表 114　2021年中國外運股份有限公司經(jīng)營業(yè)績情況 284
圖表 115　物流行業(yè)重大政策匯總 305
圖表 116　2018-2021年國內生產(chǎn)總值增長速度（累計同比） 321
圖表 117　2018-2021年規(guī)模以上工業(yè)增加值增速（月度同比） 321
圖表 118　2018-2021年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速（累計同比） 323
圖表 119　2018-2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（累計同比） 323
圖表 120　2019-2021年國內生產(chǎn)總值增長速度（累計同比） 324
圖表 121　2019-2021年規(guī)模以上工業(yè)增加值增速（月度同比） 326
圖表 122　2019-2021年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速（累計同比） 327
圖表 123　2019-2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增速（累計同比） 327
圖表 124　2018-2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長速度（累計同比） 329
圖表 125　2018-2021年農(nóng)村居民人均收入實際增長速度（累計同比） 329
圖表 126　2019-2021年農(nóng)村居民人均收入實際增長速度（累計同比） 330
圖表 127　2019-2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長速度（累計同比） 331
圖表 128　2018-2021年社會消費品零售總額名義增速（月度同比） 332
圖表 129　2018-2021年居民消費價格上漲情況（月度同比） 333
圖表 130　2018-2021年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格漲跌情況（月度同比） 333
圖表 131　2019-2021年社會消費品零售總額名義增速（月度同比） 334
圖表 132　2019-2021年居民消費價格上漲情況（月度同比） 335

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