“改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況�！眹临Y源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話，一石激起千層浪。他指出，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
分析人士認(rèn)為，這意味著中國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實質(zhì)性變化。政府不再壟斷住房用地，而房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。未來，其他合法擁有土地使用權(quán)的主體，在符合規(guī)劃的前提下，也可以成為住房供應(yīng)方。而隨著更多房源進入市場，將有助于抑制地產(chǎn)投機，滿足住有所居，緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。
非房企自有土地能否開發(fā)商品房？
2018年是“房改”20周年�！爸袊康禺a(chǎn)過去20年的發(fā)展歷史，其實就是國有土地發(fā)展歷史。特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛。國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者說。
據(jù)財政部發(fā)布的“2016年財政收支情況”顯示，2016年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入37457億元，同比增長15.1%。而2016年全國財政總收入15.9萬億元，土地收入占財政總收入的比例高達23.5%。
一線城市土地收入則尤為可觀。在剛剛過去的2017年，北京市土地出讓金以2796億元名列榜首，排名第二的杭州市也超過了2000億元。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，房改20年來，國有土地出讓金累計規(guī)模為35萬億元，達到城市財政收入的40%左右，成為城市基建擴張的重要資金補充。
然而，另一方面，地方政府的“土地財政”卻備受詬病。有人認(rèn)為，“土地財政”無疑是高房價的重要推手。
“一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，熱點城市居住用地相對不足，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲。”張大偉說。
而如何解決這個弊端？張大偉認(rèn)為，首先居住用地供應(yīng)要相對充足，才能緩解熱點地區(qū)樓市供需緊張局勢。
除了地方政府，居住用地還能從哪兒來？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者分析，還有兩種居住用地提供者：一類是村集體、企業(yè)。農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）可以入市，由農(nóng)村集體組織供地�！捌鋵嵾@項改革任務(wù)10年前就提出來了，但一直沒能破冰，這次借著全國13個城市試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的狠勁，準(zhǔn)備闖關(guān)了。”
另一類則是園區(qū)、工業(yè)區(qū)、國企手中的大量低效工業(yè)用地，也將開閘，逐步轉(zhuǎn)換成住宅用地，借此緩解大城市住宅用地嚴(yán)重不足的矛盾。這項改革，也已經(jīng)“預(yù)備”幾年了。
不過，值得注意的是，非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地“作為住宅用地”，是否意味著可以作為商品房開發(fā)用地？能否開發(fā)商品房對外銷售？
對此，專家認(rèn)為不可過分樂觀。姜大明部長的表態(tài)中強調(diào)了兩個前提：“權(quán)屬不變”“符合規(guī)劃條件下”，因此，非商品房開發(fā)用地建設(shè)商品房對外出售的可能性不大。且無論從現(xiàn)行的法律法規(guī)，還是從目前各城市對土地財政的依賴來看，短期內(nèi)徹底打破地方政府對商品房開發(fā)用地的高度壟斷，還不太現(xiàn)實。
“過去很多企業(yè)有使用權(quán)的土地，比如商業(yè)用地、工業(yè)用地，在符合規(guī)劃條件下，將來有可能可以轉(zhuǎn)變成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”張大偉分析稱。
在1月15日全國國土資源工作會議分組討論中，浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說：目前，城市住房用地供應(yīng)單一，主要是公開招拍掛出讓。下一步，要探索多種方式供應(yīng)，如協(xié)議出讓、行政劃撥等，而核心則是要厘清分類，依據(jù)保障類、市場類、長租型進行供應(yīng)，要探索住宅多結(jié)構(gòu)形式供應(yīng)。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。
房改前集資建房形式或?qū)⒃佻F(xiàn)
政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的一項基礎(chǔ)性的土地制度變革。
哪些主體會加入到住宅供應(yīng)的隊伍中來？
在專家看來，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”還包括集體經(jīng)濟組織、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權(quán)的土地。其中，國有企業(yè)用地的開發(fā)備受關(guān)注。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，對過去很少被提及用于住宅用地的國有企業(yè)工業(yè)用地，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應(yīng)。
事實上，利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供應(yīng)2萬套的目標(biāo)。當(dāng)年11月，北京市規(guī)劃展覽館展出了北京第一批自住房項目的規(guī)劃設(shè)計方案，7個項目分布在朝陽、豐臺、昌平、海淀，基本都是靠國企自有用地建設(shè)。
據(jù)了解，這些國企自有用地獲準(zhǔn)改變土地性質(zhì)蓋保障房，通常都是以底價成交，企業(yè)不會直接獲得土地收益。但盤活資源后，可以從保障房配建的車庫、商業(yè)配套等項目中獲取收益。
北京市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹，北京進一步引導(dǎo)和鼓勵全社會支持參與住房保障工作，其中，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬套。
“鼓勵國企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道,而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房�！鄙鲜鲐撠�(zé)人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。
企業(yè)在自有土地上為員工建造住房，也成了一個新動向。例如，有媒體報道，格力、華為等企業(yè)“造房行動”已經(jīng)開始。華為為員工首批建造3萬套住房，員工以低于市場價70%的價格購買，入職3年后可購買，10年后可轉(zhuǎn)讓。格力電器董事長董明珠日前也透露，為了穩(wěn)定人才隊伍，她這兩年在思考，讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。
分析人士認(rèn)為，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”新政落地后，預(yù)期一線二線城市的大企業(yè)，可能也會隨著格力、華為開始“造房行動”。
而類似房改前集資建房的形式或?qū)⒃佻F(xiàn)。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式，大家先湊錢，公司集合了錢，拿地建房，再以成本價分房。
房價受何影響？哪類市場受影響最大？
公眾最為關(guān)注的是，上述新政施行后，將對房價產(chǎn)生什么影響。
李宇嘉對記者分析，從供給側(cè)改革角度看，若供給渠道多元，供應(yīng)源頭上形成競爭，將改變獨家供應(yīng)下的“供地荒”現(xiàn)象，降低供應(yīng)成本，特別是降低被地價推高的房價。
楊紅旭也認(rèn)為，這屬于房地產(chǎn)供給側(cè)改革，也是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，有助于緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。但他也對記者表示，改革會遇到各種阻力，推進沒那么快，不會立即傳遞到房價上去。
哪類市場受影響最大？張大偉認(rèn)為，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價值將產(chǎn)生非常大的提升，其中，城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租賃房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向�！�
事實上，北京、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。
張大偉認(rèn)為，國土部鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地供應(yīng)相對緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。
根據(jù)部署，北京市計劃于2017—2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設(shè)30萬～40萬套出租房，“將有效緩解區(qū)域租賃市場供需不平衡，住房租金也會下調(diào)”。
